Vastgoedrecht in de sport
Sportinfrastructuur bouwen, huren en uitbaten
Een sporthal, een stadion of een kunstgrasveld is tegelijk een vastgoeddossier en een sportdossier. De grond is vaak van een stad of een gemeente, de exploitatie ligt bij een club of een vzw, en de financiering komt van meerdere partijen. Omgevingsrecht, contractenrecht en het recht van de overheidsopdrachten lopen daardoor door elkaar. Wie enkel naar de vergunning kijkt, mist de concessie die eronder ligt.
Wij staan clubs, federaties, steden, gemeenten, ontwikkelaars en organisatoren bij, van het eerste voorontwerp tot het beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Everest heeft kantoren in Gent, Brussel, Antwerpen en Hasselt en werkt in de drie Gewesten, elk met eigen regels over ruimtelijke ordening en milieu. Ook internationale dossiers behandelen wij: buitenlandse investeerders in Belgisch sportvastgoed, stadioneisen van UEFA en FIFA, en grensoverschrijdende bouw- en financieringscontracten.
Wat wij doen
Van het eerste voorontwerp tot het dagelijkse beheer van een lopende concessie.
Omgevingsvergunningen
Wij stellen de aanvraag op, begeleiden het openbaar onderzoek en tekenen beroep aan bij de deputatie of de Vlaamse Regering. Wij verzorgen de project-MER-screening, volgen de adviezen van brandweer en mobiliteitsdiensten op en verdedigen de vergunning bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Geluid- en milieunormen
Vlarem-normen voor geluid bij wedstrijden, evenementen en padelterreinen, lichthinder van veldverlichting en parkeerdruk in de buurt. Wij anticiperen op klachten van omwonenden en op handhaving door de omgevingsinspectie, en onderhandelen exploitatievoorwaarden die een club effectief kan naleven.
Concessies met steden en gemeenten
Wij onderhandelen en herzien concessieovereenkomsten, domeinvergunningen en huurcontracten voor gemeentelijke sportsites. Wij bewaken de duur, de vergoeding voor investeringen op het einde, de onderhoudsplicht, de exclusiviteit en de regels over staatssteun en mededinging die daarop spelen.
Erfpacht en opstal
Zakelijke rechten laten een club bouwen op grond van een ander. Wij stellen erfpacht- en opstalakten op, regelen de natrekking, de vergoeding voor de opstallen bij het einde en de zekerheden die de bank vraagt om het project te financieren.
Publiek-private samenwerking
DBFM-structuren, procedures van overheidsopdrachten en de verdeling van bouw-, exploitatie- en beschikbaarheidsrisico. Wij begeleiden zowel het bestuur dat aanbesteedt als de private partner die indient, en houden het contract financierbaar voor de kredietverstrekkers.
Aankoop, verkoop en huur
Due diligence op sportsites, koopovereenkomsten, bodemattesten en verplichtingen tegenover OVAM, huur en onderverhuur van zalen en velden. Wij regelen ook de overname van een lopende exploitatie, samen met het personeel en de bestaande vergunningen.
Hoe een dossier verloopt
Wie beslist
De vergunning komt van het college van burgemeester en schepenen, in beroep van de deputatie of de Vlaamse Regering. Daarna oordeelt de Raad voor Vergunningsbetwistingen over de wettigheid. Geschillen over bouw en concessie gaan naar de ondernemingsrechtbank of naar arbitrage.
Termijnen
Een beroep bij de deputatie moet binnen dertig dagen na de beslissing. Bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen bedraagt de termijn vijfenveertig dagen. Het zijn vervaltermijnen, dus te laat is definitief te laat. Vraag advies zodra de beslissing u bereikt.
Wat u eerst doet
Verzamel het volledige dossier: de aanvraag, alle adviezen, het proces-verbaal van het openbaar onderzoek, de beslissing en de betekening ervan. Bezorg ons ook de concessie of de erfpachtakte. Daarna schatten wij uw slaagkansen nuchter in.
Waar vastgoedrecht in de sport op vastloopt
Een sportsite botst zelden op een juridisch principe. Ze botst op een vergunning, op geluid of op een concessie die afloopt. De Vlaamse regels over de omgevingsvergunning en over ruimtelijke ordening staan geconsolideerd in de Vlaamse Codex.
Vergunning en geluid
Verlichting, geluid en verkeer zijn de drie punten waarop buren een vergunning aanvechten. Laat die aspecten vooraf onderzoeken en neem de maatregelen op in de aanvraag zelf. Een bezwaar dat pas tijdens de procedure opduikt, kost maanden.
Concessie en erfpacht
Veel clubs spelen op grond van een stad of een gemeente, met een concessie of een erfpacht. Kijk na wat er gebeurt met de gebouwen op het einde van de termijn, wie de zware herstellingen draagt en of de overeenkomst kan worden overgedragen bij een fusie. Die drie punten bepalen de waarde van uw investering.
Gedeeld gebruik
Wanneer meerdere clubs of scholen dezelfde accommodatie gebruiken, leg dan schriftelijk vast wie wanneer beschikt, wie de schade draagt en wie de veiligheid bewaakt. Een gebruiksovereenkomst voorkomt dat een incident uitloopt op een discussie over wie verantwoordelijk was.
Veelgestelde vragen
Binnen welke termijn kan ik beroep aantekenen tegen een omgevingsvergunning?
Een beroep bij de deputatie moet binnen dertig dagen na de beslissing. Bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen bedraagt de termijn vijfenveertig dagen. Het zijn vervaltermijnen, dus te laat is definitief te laat. Vraag advies zodra de beslissing u bereikt.
Waarop vechten omwonenden een sportsite meestal aan?
Op verlichting, geluid en verkeer. Dat zijn de drie punten waarop een vergunning wordt aangevochten. Laat die aspecten vooraf onderzoeken en neem de maatregelen op in de aanvraag zelf. Een bezwaar dat pas tijdens de procedure opduikt, kost maanden.
Onze club speelt op grond van de gemeente. Waar let ik op in de concessie?
Op drie punten: wat er met de gebouwen gebeurt op het einde van de termijn, wie de zware herstellingen draagt, en of de overeenkomst kan worden overgedragen bij een fusie. Die drie bepalen samen de waarde van uw investering. Kijk daarnaast de duur, de onderhoudsplicht en de regels over staatssteun en mededinging na.
Mogen wij bouwen op grond die niet van ons is?
Ja, via een zakelijk recht. Erfpacht en opstal laten een club bouwen op grond van een ander. In de akte regelt u de natrekking, de vergoeding voor de opstallen bij het einde van het recht, en de zekerheden die de bank vraagt om het project te financieren.
Meerdere clubs gebruiken dezelfde accommodatie. Wat leggen wij vast?
Wie wanneer beschikt, wie de schade draagt en wie de veiligheid bewaakt. Zet dat schriftelijk in een gebruiksovereenkomst. Zo voorkomt u dat een incident uitloopt op een discussie over wie verantwoordelijk was.