Droit immobilier du sport
Construire, louer et exploiter une infrastructure sportive
Une salle, un stade ou un terrain synthétique constitue en même temps un dossier immobilier et un dossier sportif. Le terrain appartient souvent à une ville ou à une commune, l’exploitation revient à un club ou à une ASBL, et le financement vient de plusieurs parties. L’urbanisme, le droit des contrats et les marchés publics s’appliquent ensemble. Celui qui regarde uniquement le permis oublie la concession qui se trouve en dessous.
Nous assistons des clubs, des fédérations, des villes, des communes, des promoteurs et des organisateurs, du premier avant-projet jusqu’au recours devant le Conseil d’État ou le Conseil pour les contestations des autorisations. Everest dispose de bureaux à Gand, Bruxelles, Anvers et Hasselt et travaille dans les trois Régions, chacune avec ses propres règles d’urbanisme et d’environnement. Nous traitons aussi des dossiers internationaux: investisseurs étrangers dans l’immobilier sportif belge, exigences de l’UEFA et de la FIFA, contrats de construction et de financement transfrontaliers.
Ce que nous faisons
Du premier avant-projet à la gestion quotidienne d’une concession en cours.
Permis d’urbanisme et d’environnement
Nous rédigeons la demande, accompagnons l’enquête publique et introduisons les recours auprès du collège provincial ou du Gouvernement régional. Nous préparons la notice d’incidences, suivons les avis des pompiers et des services de mobilité, et défendons le permis devant la juridiction compétente.
Normes de bruit et d’environnement
Limites sonores applicables aux matchs, aux événements et aux terrains de padel, nuisances lumineuses des projecteurs, pression du stationnement dans le quartier. Nous anticipons les plaintes des riverains et les contrôles de l’inspection, et négocions des conditions d’exploitation que le club peut respecter.
Concessions avec les villes et communes
Nous négocions et révisons les conventions de concession, les autorisations domaniales et les baux portant sur des sites sportifs communaux. Nous vérifions la durée, l’indemnité pour les investissements en fin de contrat, l’entretien, l’exclusivité et les règles sur les aides d’État.
Emphytéose et droit de superficie
Les droits réels permettent à un club de construire sur le terrain d’un tiers. Nous rédigeons les actes, réglons l’accession, l’indemnité due pour les constructions à la fin du droit et les sûretés exigées par la banque qui finance le projet.
Partenariats public-privé
Montages DBFM, procédures de marchés publics et répartition des risques de construction, d’exploitation et de disponibilité. Nous assistons le pouvoir adjudicateur comme le partenaire privé qui remet offre, et veillons à ce que le contrat reste finançable pour les prêteurs.
Achat, vente et location
Due diligence sur des sites sportifs, compromis de vente, attestations du sol et obligations envers l’administration, location et sous-location de salles et de terrains. Nous organisons aussi la reprise d’une exploitation en cours, avec son personnel et ses permis existants.
Comment se déroule un dossier
Qui décide
Le permis vient du collège communal. En recours, le collège provincial ou le Gouvernement régional statue. Ensuite interviennent le Conseil d’État ou, en Flandre, le Conseil pour les contestations des autorisations. Les litiges contractuels vont au tribunal de l’entreprise ou à l’arbitrage.
Délais
Le recours administratif doit être introduit dans les trente jours de la notification. Devant le Conseil d’État, le délai est de soixante jours. Ces délais sont prévus à peine de déchéance. Consultez donc dès la réception de la décision.
Ce que vous faites en premier
Rassemblez le dossier complet: la demande, tous les avis, le procès-verbal de l’enquête publique, la décision et sa notification. Transmettez aussi la convention de concession ou l’acte d’emphytéose. Nous évaluons ensuite vos chances de succès sans détour.
Questions fréquentes
Dans quel délai puis-je introduire un recours contre un permis d’environnement ?
Le recours administratif doit être introduit dans les trente jours de la notification. Devant le Conseil d’État, le délai est de soixante jours. Ces délais sont prévus à peine de déchéance. Consultez donc dès la réception de la décision.
Sur quoi les riverains attaquent-ils le plus souvent un site sportif ?
L’éclairage, le bruit et la circulation. Ce sont les trois points sur lesquels un permis est contesté. Faites examiner ces aspects en amont et inscrivez les mesures dans la demande elle-même. Une objection qui surgit seulement en cours de procédure coûte des mois.
Notre club joue sur un terrain communal. À quoi faut-il veiller dans la concession ?
À trois points: le sort des bâtiments à la fin du terme, la charge des grosses réparations, et la possibilité de céder la convention en cas de fusion. Ces trois éléments déterminent ensemble la valeur de votre investissement. Vérifiez aussi la durée, l’entretien et les règles sur les aides d’État.
Pouvons-nous construire sur un terrain qui ne nous appartient pas ?
Oui, par un droit réel. L’emphytéose et le droit de superficie permettent à un club de construire sur le terrain d’un tiers. L’acte règle l’accession, l’indemnité due pour les constructions à la fin du droit, et les sûretés exigées par la banque qui finance le projet.
Plusieurs clubs utilisent la même infrastructure. Que faut-il prévoir ?
Qui dispose des lieux et quand, qui supporte les dégâts et qui veille à la sécurité. Mettez-le par écrit dans une convention d’utilisation. Vous évitez ainsi qu’un incident tourne en discussion sur les responsabilités.
Sports dans lesquels nous traitons ce domaine
Padel ↗
Avocat pour les clubs, les centres et les joueurs : permis, bruit
Football ↗
Avocat pour les clubs de football, les joueurs et les agents
Sports nautiques ↗
Avocat pour les navigateurs, les clubs et les ports : propriété
Sport automobile et motocycliste ↗
Avocat pour les pilotes, les équipes et les organisateurs : licences RACB